IBS e CBS na arrematação judicial de imóveis: como o redutor de ajuste redefine riscos e lances em leilões

A reforma tributária que redesenhou a tributação do consumo trouxe uma novidade de relevo para o universo das expropriações judiciais: a incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) nas arrematações de imóveis passa a ser definida, não pela condição pessoal do executado, mas pela existência de um redutor de ajuste vinculado ao imóvel. Essa alteração, prevista na Lei Complementar 214/2025 e detalhada pela regulamentação editada em 2026, exige nova postura de estudo e diligência por parte de interessados e operadores do leilão.

Contexto normativo e cronograma de transição

A Emenda Constitucional 132/2023 e a subsequente LC 214/2025 instituíram o novo sistema dual de tributos sobre o valor agregado: a CBS federal e o IBS, de competência compartilhada. O processo de implementação é gradual. O ano de 2026 foi tratado como período de experimentação; já o ano de 2027 inicia obrigações e vínculos cadastrais com implicações diretas para operações imobiliárias. Em 2026, o Decreto 12.955 e a Resolução CGIBS 6 organizaram aspectos operacionais essenciais, inclusive a composição do redutor de ajuste e regras de obrigações acessórias.

Esse calendário afeta diretamente leilões judiciais. A partir de 1º de janeiro de 2027, imóveis pertencentes a contribuintes sujeitos ao regime regular deverão ostentar, em tese, redutor de ajuste vinculado, e as arrematações subsequentes serão tributadas conforme essa circunstância. No entanto, a carga efetiva do tributo no biênio inicial será bem mais baixa, em razão das alíquotas calibradas para transição.

A sujeição passiva do arrematante e a objetivação do critério de incidência

O art. 263 da LC 214/25 arrola o adquirente na lista de contribuintes nas hipóteses de adjudicação, remição e arrematação em hasta judicial. O ponto central do dispositivo é que a tributação da operação dependerá de um dado objetivo: se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, a operação será tratada como alienação realizada por contribuinte do regime regular; se não houver, será tratada como alienação de não contribuinte.

Isso gera três efeitos práticos. Primeiro, cria uma sujeição passiva episódica: pessoa que não é, em regra, operador imobiliário pode tornar‑se contribuinte unicamente por força da arrematação. Segundo, desloca o foco da análise do sujeito para o bem: a incidência segue o imóvel e seu cadastro fiscal. Terceiro, impõe um dever prático de acesso prévio a esse dado cadastral pelo potencial arrematante, sob pena de assumir risco tributário desconhecido no momento da formulação do lance.

O redutor de ajuste: dupla função e operacionalização

O redutor de ajuste é instrumentado como mecanismo de transição patrimonial. Sua finalidade é evitar que o novo tributo onere incremento acumulado anteriormente ao marco da reforma, permitindo que apenas o valor agregado a partir daquele momento seja tributado. Em termos operacionais, o redutor exerce duas funções concomitantes: (i) critério que define se a operação integra o campo de incidência do regime regular; e (ii) fator que reduz a base de cálculo da alienação, sendo deduzido do preço da arrematação para apuração da base tributável.

O valor inicial do redutor segue regras distintas conforme a data de incorporação do imóvel ao patrimônio do contribuinte e admite acréscimos previstos pela regulamentação, como tributos e contrapartidas urbanísticas. Na prática do leilão, a existência e a monta do redutor podem alterar totalmente a equação do lance: imóveis com redutores significativos geram bases tributáveis menores que imóveis sem redutor, mesmo quando o preço final de ambos for idêntico.

Valor da arrematação versus valor de referência: qual é a base?

Para efeito de IBS e CBS, a base é o valor da operação, entendida, na arrematação judicial, como o preço alcançado na hasta pública e homologado pelo juízo. O valor de referência cadastral pode servir como parâmetro probatório apenas em hipóteses taxativas de ausência ou inidoneidade da documentação que permita arbitrar o valor. Em outras palavras, o preço formado sob controle jurisdicional presume‑se representativo do valor praticado nas condições da venda forçada.

Essa compreensão evita a substituição automática do lance por valores de referência e exige do fisco prova idônea quando pretender afastar o preço público. A analogia com precedentes sobre ITBI reforça a ideia de que a formação do preço em hasta pública tem presunção de veracidade, sujeita à prova em contrário pelo contribuinte ou pela administração.

Créditos, redutor e posição do adquirente

É fundamental distinguir três institutos frequentemente confundidos: os créditos tributários do expropriado, o redutor de ajuste e o crédito do arrematante. Créditos acumulados pelo expropriado no regime anterior não acompanham o imóvel; pertencem ao sujeito que os gerou. O redutor, todavia, é atributo do bem e, nas aquisições a partir de 2027, acompanha a propriedade quando a aquisição recai sobre contribuinte do regime regular. Quanto ao crédito resultante do tributo incidente na operação, sua aptidão a ser apropriada depende da condição fiscal do arrematante: adquirentes acostumados ao regime regular poderão se creditar, enquanto pessoa natural que se torna contribuinte apenas por força da hasta tende a arcar com o tributo como custo.

Alienações judiciais x extrajudiciais: atenção à modalidade

A regra que submete o adquirente à condição de contribuinte aplica‑se estritamente às modalidades previstas no dispositivo legal: adjudicação, remição e arrematação em hasta judicial. Alienações extrajudiciais, inclusive leilões públicos promovidos no âmbito de garantia fiduciária ou por iniciativa de terceiros, seguem regimes próprios descritos na regulamentação e não são automaticamente alcançadas pela mesma sujeição passiva. A identificação da via expropriatória é, portanto, etapa inicial inescapável da diligência do interessado.

Dever de informação no edital e papel do leiloeiro

O conteúdo mínimo dos editais, disciplinado pelo código de processo, não contemplava o dado que hoje define a incidência e a base do tributo: o CIB e a existência/valor do redutor de ajuste. Sustenta‑se, por razões teleológicas, sistemáticas e funcionais, que tais elementos deveriam figurar no edital de leilão. Teleologicamente, porque o imposto opera como ônus financeiro comparável a outras restrições que afetam o preço; sistematicamente, porque a transparência do procedimento expropriatório legitima o resultado; funcionalmente, porque o leiloeiro desempenha função pública de informação ao mercado, reforçada pelas normas de padronização da execução eletrônica.

Enquanto essa prática não se universalizar por norma de corregedoria, o interessado deve acessar o cadastro territorial e os autos, e pode requerer ao juízo a juntada de informações fiscais, para evitar surpresas tributárias que alterem substancialmente a equação do lance.

Conclusão: redutor como chave da estratégia de lance

O redutor de ajuste emerge como variável decisiva no leilão judicial de imóveis no novo sistema tributário. Ele define se o arrematante será tratado como contribuinte do regime regular e, quando existente, reduz diretamente a base tributável da operação. A consequência prática é clara: a formação racional do lance passa, antes de tudo, pela leitura do cadastro fiscal do bem e pela verificação da modalidade da alienação. Do ponto de vista processual, impõe‑se aperfeiçoar editais e fortalecer o dever de informação do leiloeiro e do juízo, medidas que preservam a competitividade da hasta e a efetividade da expropriação em benefício de credores, devedores e do interesse público.

Fonte: Jorge Alves