IBS e CBS em leilões judiciais: como o redutor de ajuste muda a conta do lance a partir de 2027

A recente reforma tributária não extinguiu a possibilidade de lucro em leilões judiciais de imóveis, mas alterou substancialmente o que deve entrar na conta do lance. A partir de 1º de janeiro de 2027, a existência de um redutor de ajuste vinculado ao imóvel e a posição fiscal do arrematante passarão a decidir se a aquisição será tributada pelo IBS e pela CBS e, em caso afirmativo, qual será a base de cálculo efetiva. A novidade implica mudanças práticas relevantes para quem participa de hasta pública e exige novo grau de diligência prévia.

Contexto legal e efeito prático da LC 214/25

A Lei Complementar nº 214/25 atribui expressamente ao adquirente a condição de contribuinte nas hipóteses de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de imóvel. Isso significa que, mesmo uma pessoa física que não exerça atividade imobiliária habitual pode ser sujeita ao IBS e à CBS naquela única operação. Todavia, a incidência não é automática: depende de um dado objetivo e verificável no cadastro fiscal do imóvel.

Conforme a própria lei, se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel a arrematação será tratada como alienação realizada por contribuinte do regime regular — cabendo, portanto, IBS e CBS sobre a operação. Se não houver redutor, a operação será tratada como alienação por não contribuinte e não haverá incidência desses tributos sobre a aquisição.

O papel do CIB e do redutor de ajuste

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) funciona como identificador nacional do imóvel no Sinter, mas não basta identificar o bem: o aspecto decisivo para o arrematante será a confirmação, no cadastro, da existência do redutor de ajuste e de seu valor atualizado na data da arrematação. O redutor cumpre dupla função: define o tratamento tributário da operação e reduz a base sobre a qual serão calculados o IBS e a CBS quando aplicáveis. Assim, trata-se de variável direta na formação do lance máximo aceitável.

Em termos operacionais, a informação deveria constar no edital ou nos documentos disponibilizados aos interessados: código cadastral (CIB), existência do redutor e seu valor atualizado. Enquanto essa transparência não for rotina, cabe ao interessado buscar esses dados no processo antes de presumir que conhece o custo total da aquisição.

Valor de referência x preço da arrematação

Outra dúvida recorrente é se o valor de referência cadastral pode ser usado pela administração tributária para substituir o preço alcançado na hasta pública. A lei estabelece que a base do IBS e da CBS é o valor da operação — no leilão judicial, o preço da arrematação. O valor de referência pode ser elemento de prova em eventual arbitramento, mas não autoriza a substituição automática do preço efetivamente pago, salvo nas hipóteses legais que permitem arbitramento quando faltam elementos idôneos.

A diferença entre valor de referência e lance vencedor, por si só, não demonstra subfaturamento: a alienação forçada tem especificidades (ocupação, conservação, passivos, prazo de pagamento, risco de desocupação, baixa liquidez) que impactam o preço e que o arrematante precifica. Ademais, a hasta pública, regida por edital, avaliação e controle judicial, admite competição e não pode aceitar preço vil, de acordo com o Código de Processo Civil e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre alienações judiciais.

Como o IBS e a CBS entram no cálculo do lance

Confirmada a existência do redutor de ajuste, a sequência de cálculo é a seguinte: parte-se do preço da arrematação; deduz-se o redutor de ajuste e, quando aplicável, o redutor social; a base tributável não pode ser negativa; sobre o resultado aplicam-se as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações imobiliárias, que a lei prevê reduzidas em 50% em relação às alíquotas gerais.

O exemplo didático contido na análise legislativa mostra que, em uma arrematação de R$ 1.000.000 com redutor de R$ 700.000, a base tributável seria R$ 300.000. A aplicação de uma alíquota conjunta hipotética ilustra como o tributo pode elevar o desembolso do arrematante antes de ITBI, emolumentos, comissão do leiloeiro e demais despesas. Ignorar essa parcela pode transformar uma margem aparentemente confortável em prejuízo.

Créditos e titularidade: o que o arrematante pode aproveitar

Importante distinguir três conceitos: o débito decorrente da arrematação, o redutor de ajuste vinculado ao imóvel e créditos de IBS/CBS apropriados pelo ex-proprietário. O crédito que eventualmente existia na apuração fiscal do antigo proprietário não acompanha automaticamente o imóvel; pode já ter sido utilizado ou permanecer sujeito às regras de compensação daquele contribuinte. O arrematante não herda, como regra, créditos do alienante.

O redutor de ajuste, por sua vez, é vinculado ao imóvel e pode ser mantido quando o adquirente estiver submetido ao regime regular, sem prejuízo do direito ao crédito do tributo incidente na aquisição. Se o arrematante for contribuinte do regime regular, poderá, em princípio, utilizar créditos próprios para extinguir o débito da aquisição e apropriar o crédito correspondente ao IBS/CBS incidentes naquela operação, desde que observadas as regras legais para apropriação e a comprovação documental exigida.

Porém, há duas situações a separar: a pessoa física que se torna contribuinte apenas por causa da arrematação terá a obrigação de recolher o tributo, mas não passa a ter automaticamente direito amplo ao sistema de créditos; já o adquirente submetido ao regime regular terá um tratamento que, em tese, possibilita a apropriação de créditos, condicionada à comprovação e ao regime do contribuinte.

Distinção entre leilão judicial e modalidades extrajudiciais

A atribuição da condição de contribuinte ao adquirente foi prevista para adjudicação, remição e arrematação judicial. Não se trata de regra automática para todos os leilões extrajudiciais. Nos bens consolidados pelo credor que atua sob regime específico dos serviços financeiros, por exemplo, a consolidação em favor do credor não é tributada; a venda posterior depende da posição fiscal de quem prestou a garantia. Assim, a resposta sobre incidência e titularidade de créditos varia conforme a modalidade de alienação.

Checklist prático antes de ofertar um lance

• Identificar a modalidade da alienação: judicial, fiduciária ou outra.
• Obter o CIB do imóvel e confirmar existência e valor atualizado do redutor de ajuste.
• Verificar se há redutor social aplicável.
• Avaliar a posição fiscal e o regime do potencial arrematante e a possibilidade de apropriação/compensação de créditos.
• Incluir no cálculo todos os custos: IBS/CBS (quando aplicáveis), ITBI, emolumentos, comissão do leiloeiro e demais despesas.

Conclusão: margem permanece, segurança exigirá diligência

A reforma não eliminou a margem de lucro nos leilões de imóveis, mas retirou a segurança de quem formulava o lance com base apenas em edital, matrícula, ocupação e dívidas. A partir de 2027, será necessário combinar análise cadastral (CIB e redutor), exame do regime fiscal do adquirente e previsão sobre créditos para calcular o custo fiscal completo. A margem continuará pertencendo a quem souber distinguir preço de referência, preço de arrematação, redutor, débito e crédito antes de levantar a placa.

Essa nova realidade impõe maior transparência processual e diligência prévia. Enquanto o sistema cadastral e os editais não incorporarem integralmente a divulgação do redutor e de informações fiscais relevantes, o interessado deverá buscar esses dados no processo e evitar surpresas que possam transformar um bom negócio em ônus inesperado.

Fonte: Jorge Alves