O novo modelo de imposto sobre o consumo no Brasil, estruturado em duas peças — o IBS, de competência subnacional, e a CBS, de âmbito federal — introduz um capítulo específico para operações imobiliárias que promete transformar regras longamente estabelecidas no setor. A mudança abrange tanto a alienação onerosa de bens imóveis quanto a locação, ampliando a base do IVA dual e impondo um conjunto de reduções, redutores sociais e regimes transitórios que buscam modular o impacto econômico.

Contexto e panorama normativo

A reforma tributária que resultou no IVA dual criou tratamento setorial para bens imóveis. Na venda de imóveis, a incidência concentra-se na alienação onerosa e em negócios correlatos, como cessão de direitos, com redução da alíquota de referência em 50% para esse setor. Na locação, antes tributada pelo ISS apenas em alguns casos, a receita de aluguel passa a integrar a base do IBS/CBS, mas submetida a um regime próprio com um redutor de 70% voltado a atenuar a carga sobre aluguéis, além de reduções específicas para temporadas de curta duração, alinhadas às regras aplicáveis à hospedagem.

Importante destacar que a introdução do IVA dual não suprime tributos já existentes: permanecem o ITBI na transmissão onerosa, o IPTU sobre propriedade, e o Imposto de Renda incidente sobre ganho de capital na alienação de bens. A coexistência de múltiplos gravames altera a dinâmica tributária do segmento imobiliário, exigindo atenção detalhada às regras de apuração e às bases de cálculo que passarão a conviver.

Aspectos econômicos e jurídicos centrais

Do ponto de vista conceitual, a inclusão da locação no campo do IVA suscitou críticas relevantes. O IVA foi concebido para tributar o consumo em estágios de agregação de valor ao longo de cadeias produtivas, com mecanismo de créditos que evita a cumulatividade. No caso do aluguel praticado por pessoa física, entretanto, a atividade não se traduz, na essência, em agregação de valor passível de creditação: trata-se da disponibilização do uso de um bem já existente, cuja renda compõe remuneração do capital investido, depreciação, risco de vacância e despesas patrimoniais.

Para que a incidência sobre locação de PF seja operacional, o texto introduziu critérios objetivos como habitualidade e porte, que delimitam quando o locador se equipara a contribuinte do IVA. Pequenos proprietários que não atendam a esses critérios podem permanecer fora do novo regime. Ainda assim, a equiparação suscita dúvidas: a fundamentação econômica para considerá-los produtores ou vendedores de um fluxo tributável pelo IVA é, na visão de críticos, frágil.

Na alienação, a aproximação da base do IBS/CBS ao conceito de “valor agregado” entre compra e venda tangencia o ganho de capital já tributado pelo IR. Embora o ordenamento preveja redutores e deduções específicos para habitação e lotes e mecanismos transitórios, persiste o risco de superposição de incidências sobre o mesmo fato econômico, com potencial de bis in idem econômico. A coexistência de IRC/CBS e IR sobre o mesmo aumento patrimonial altera incentivos e pode gerar adiamentos ou reestruturações artificiais de operações.

Regimes transitórios, requisitos e obrigações operacionais

O desenho legal prevê fases de transição e regimes especiais para contratos em curso, além de alternativas temporárias de tributação que, em muitos casos, proíbem a apropriação de crédito e impõem requisitos formais — por exemplo, prazos de registro — para manutenção de benefícios. Essas disposições visam suavizar o choque inicial, mas deslocam para contribuintes e operadores uma demanda elevada por compliance administrativo e documental.

  • Requisitos práticos a observar: comprovação de habitualidade do locador, qualificação do imóvel quanto ao uso (residencial, comercial, temporada), segregação das bases de cálculo e observância de prazos de transição.
  • Obrigações formais: registro e formalização de contratos conforme regramento temporal, apresentação de documentos que sustentem a elegibilidade a redutores e regimes transitórios.
  • Impactos contábeis e fiscais: segregação de receitas e custos para cálculo de créditos; necessidade de sistemas que monitorem cronogramas de transição.

Impactos práticos no mercado e riscos previstos

O efeito prático do novo IVA tende a refletir-se em várias frentes do mercado imobiliário. Em curto e médio prazo, é razoável esperar maior complexidade nas operações, com aumento de custos de conformidade e de consultoria tributária. A superposição tributária em transações de alienação pode encarecer a formalidade e influenciar decisões de investimento e venda, especialmente em operações de porte menor, onde margens e escalas dificultam a absorção de novas cargas.

Na locação, há risco de redução da oferta de imóveis no mercado formal. Proprietários que vierem a ser tributados poderão tentar repassar custos aos inquilinos, reduzir despesas de manutenção, ou, em alguns casos, deslocar imóveis para mercados menos transparentes. Para o financiamento imobiliário, a perspectiva de maior custo fiscal pode afetar relações de risco entre credores e tomadores e encarecer o crédito, com reflexos sobre preços e ritmo de incorporação.

Administradoras, plataformas digitais e condomínios enfrentam responsabilidades novas, especialmente no que toca à identificação de contribuinte, retenções e obrigações de local de incidência. Condições especiais, como multipropriedades, built-to-suit e retrofits, podem gerar conflitos interpretativos relevantes, elevando a litigiosidade administrativa e judicial.

Pontos de atenção para operadores e autoridades

Entre os elementos que exigem atenção imediata destacam-se:

  1. Classificação correta do imóvel e do contrato para fins de aplicação de redutores e regimes especiais.
  2. Monitoramento de prazos e documentação exigida para regimes transitórios e deduções relacionadas à habitação.
  3. Avaliação do risco de dupla tributação econômica na alienação e busca por linhas de interpretação que evitem sobreposição com o IR sobre ganho de capital.
  4. Implementação de sistemas de compliance fiscal que segreguem bases de cálculo, controlem créditos e evidenciem habitualidade de locadores quando aplicável.
  5. Engajamento prévio com plataformas e administradoras para definir responsabilidades e procedimentos de retenção e reporte.

Conclusão

O capítulo sobre bens imóveis no novo IVA dual introduz um mosaico de regras que, embora busquem mitigar impactos via reduções e redutores, complexificam o ambiente tributário do setor. A medida amplia a base tributável com regimes diferenciados para venda e locação, sem suprimir tributos pré-existentes que incidem sobre os mesmos fatos econômicos. O resultado prático é um aumento das exigências de compliance, risco de controvérsias e potencial efeito negativo sobre oferta, crédito e decisões de investimento.

Por fim, vale ressaltar que a adequação do aluguel de pessoas físicas ao paradigma do IVA permanece contestada do ponto de vista econômico e jurídico. A integração dessa renda ao universo do imposto sobre o consumo, mesmo com mecanismos atenuadores, exige cautela e desenho regulatório fino para evitar distorções e insegurança jurídica que podem comprometer um mercado de grande relevância social e econômica.

Autor: Marcos Cintra

Fonte: Jorge Alves